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曾经被称为“鬼城”的大亚湾,终于大翻身了

2018-05-26 点击 评论

战略性的开发使惠州的命运出现转折,城市开始活跃起来,人流与产业开始向这里集聚,这里也成为了开发商的新战场。


2017年7月29日,惠州,烈日炎炎,毗邻惠州南站的星河丹堤开盘加推,门口停满了挂着“粤B”牌的车辆,人头攒动。星河丹堤是惠州2017年上半年销售亚军,卖了25.89亿元。


粤港澳大湾区的建设,深圳东进战略的实施,令惠州区位优势显现,成为了产业聚集与地产开发的重要区域。又因其地理位置靠近深圳,也成为了深圳市场外溢受益城市。


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惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市,属于珠三角区域卫星城概念,分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区,另外有3个县。过去,由于生活配套缺失,城市等级概念和落差的存在,在惠州置业的深圳人并不愿在此居住,导致“深圳的后花园”成了一个虚名。在资金集体看空惠州下,使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境;有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主,甚至出现烂尾。它曾连续几年被称为“鬼城”。


交易最为活跃的城市


星河丹堤新开盘的项目有5栋,面积在89~110平方米,毛坯交楼均价1.4万元/平方米。

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该项目销售员表示:“因为项目整体面积非常大,一半在惠阳,一半在大亚湾。大亚湾限价较为严格,不能超过1.45万元/平方米,此次开盘的为大亚湾部分,价格是非常实惠的。”


据该项目销售计算的一套89平方米的四房来看,总价为125.9万元,首付为37.9万元。110平方米的四房总价为151万元,首付为45.6万元。深圳中原研究中心数据显示,深圳同一周开盘的项目,位于龙岗区的远洋新天地,备案价为4.1万元/平方米;位于宝安区的华苑,备案价为4.9万元/平方米。


在中国房地产报记者和销售员交谈的十分钟内,身边已经有3位深圳买家付了首付。“星河丹堤有7成买家为深圳客,大部分都是投资为主,少部分为自住。”


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一位住在深圳市福田区的买家陈先生表示:“选择在惠州买房,就是因为这里便宜,福田区新房价格至少在8万元/平方米,要买一套110平方米的房子,总价都要接近1000万元,这里一套房下来只需要不到五分之一的钱,一方面为了投资,另一方面也是想养老居住。


这一天同时开盘加推的还有位于大亚湾的碧桂园太东公园上城。据惠州中原数据,碧桂园太东公园上城于今年上半年收入16.77亿元,位列销售金额第三名。


据悉,该项目深圳买家比例超过7成,其中绝大部分为投资。一位在深圳市宝安区居住的黄小姐,手上有150万元现金,但是苦于在宝安区买不到合适的新房,只能转战惠州。“不是我不想在深圳买,宝安中心区已经成为豪宅区,价格都要逼近10万元/平方米,再往边上走的西乡现在也要5万元/平方米。我手上的钱在深圳只能买个洗手间,但是在惠州能全款买房。


大亚湾房地产业协会提供的数据显示,2015年大亚湾市场九成客户来自深圳,这直接拉升大亚湾均价上涨了12.13%,不少楼盘的单价直接飙升过万,其中龙光城的房价一年上涨了7000多元/平方米。


2016年深圳客已经成为惠州楼市的主宰者,尤其是地理位置靠近的惠湾片区深圳客的比例超过9成。惠州中原数据显示,2016年惠州全市总成交金额达到1453.6亿元,环比翻番。在四区三县成交中,大亚湾以超4万套、462.24亿元的成交金额,摘得区域成交最高的桂冠。


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2017年上半年惠州新房住宅成交近6万套,为深圳新房住宅成交的5.6倍。其中大亚湾成交套数为30%,稳居第一位。深圳链家研究中心指出,深圳、东莞两地限购,有一部分需求转至惠州市场,虽然惠州成交有一定回落,但依然处于高位,是深莞惠楼市交易最为活跃的城市。


有惠州项目营销负责人对中国房地产报记者表示:“从去年开始一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜,这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至。另外,由于深圳市场房价此前不断上涨,大量深圳置业者开始被溢出,快速造成市场房源紧张,价格上扬。如今惠州市房管局对价格调控较为严格,毕竟惠州是深圳周边目前唯一不限购只限贷的城市。未来一旦限价放开,惠州房价肯定还会继续上扬。”


基础配套设施逐渐完善


 不过,基础设施大大落后于经济的发展,配套不足导致的生活不便,是房地产发展陷入困境的主要原因,也成为此前环大亚湾新区楼市发展最大的硬伤。


尤其是此前整个大亚湾,看不到大型的购物中心、娱乐中心以及医院、学校,一些小型的超市及医疗诊所、村办镇办学校,根本无法满足区域的居住需求,更满足不了来自深圳的业主的消费需求。


大亚湾也在开始改变这一局面。2015年万达集团在大亚湾西区以1.15亿元拿下一宗纯商业用地,万达集团将在此建设万达广场,如今已经开放营业。


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事实上,不少开发商也看到了商业配套的缺失,在项目打造中也更为关注这一点。十万人大盘星河丹堤,开发商星河地产本身在深圳也打造了数个成功的购物中心,如福田区的COCO park,一直位列深圳购物中心营业额的前三名。星河地产也在星河丹堤内配备了社区型购物中心星河COCO Garden,汇集品牌超市、零售服饰、餐饮、健身等于一体,以解决十万人大型社区的商业配套问题,现在已经开业。


除此之外,位于大亚湾西区的灿邦新天地,占地43万平方米,包含着15万平方米商业,将建设海洋嘉年华街区、海洋主题艺术雕塑社区和引进游乐设施,预计将在2018年正式营业。


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不仅仅是商业,许多买家关心的学校问题,大亚湾也在积极的处理。两年来,该区新建学校和幼儿园6所,扩建、改建学校2所,增加公办义务教育阶段学位5010个,公办学前教育学位1260个,增幅居惠州市各县区第一名。


目前,大亚湾正投入59191万余元,新建澳头第二小学、西区樟浦小学等,扩建西区第一小学、黄鱼涌小学,建成后可增加学位5385个。同一时期,大亚湾区还投入惠民奖补资金2828万元,受惠学生达8176人次。


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作为核心区域的大亚湾,正努力成为一个独立的生活居住片区,解决还要依靠惠阳淡水和深圳其他地方的配套的局面,令其更具备功能分区的概念。


深惠“半小时生活圈”形成


 深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素,还有交通因素。


随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设,环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。


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深圳地铁14号线深圳段将于2017年动工,计划于2022年左右开通;惠州延伸段前期工作已完成,待国家发改委等部门审批后即可动工建设。目前深圳地铁14号线延伸段在惠阳区,共设有白云站、草洋站、惠州南站3个站点,三个站点虽然都在惠阳,但离大亚湾都很近。这也成为了惠阳、大亚湾两地楼盘的卖点。


另外,目前惠州南站到深圳坪山站只要10分钟,到深圳北站只要半小时,深圳福田站为1小时,且列车趟次覆盖早晚上下班时段。从费用来看,惠州南站到深圳坪山站最低票价7元;到深圳北站最低票价20元;到深圳福田站最低票价35元。从趟次频率来看,从惠州南站开往深圳方向每天有近60趟列车,平均20多分钟一趟,趋向“公交化”运营。


官方数据显示,自开通以来,每天乘坐捷运化列车往返深圳—惠州南站的旅客约2000人,惠州南站日均客流量由原来的1.3万人次增至1.5万人次,双休日则超过2万人次。


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环大亚湾新区负责人近期对媒体表示,“以交通为先导,我们积极推进临深片区轨道交通对接。除了推进开通厦深铁路深惠汕捷运化运营,新区还配合开展深圳地铁14号线延伸段、深惠城际规划设计等工作。”


“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业,整体占比超过了6成。而大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部,与龙岗坪山接壤,交通方便,像大亚湾一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市了。还拥有丰富的山海资源,加上深惠轨道交通的接轨规划,未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。



大亚湾区实施高新技术企业培育工程,以“人才链”匹配“产业链”,“产业链”留住“人才链”,大力实施“海纳英才”计划,落实人才引育政策,汇聚高端人才和创新要素


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惠湾区域负责人:137-1535-7566 杨经理


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