战略性的开发使惠州的命运出现转折，城市开始活跃起来，人流与产业开始向这里集聚，这里也成为了开发商的新战场。
2017年7月29日，惠州，烈日炎炎，毗邻惠州南站的星河丹堤开盘加推，门口停满了挂着“粤B”牌的车辆，人头攒动。星河丹堤是惠州2017年上半年销售亚军，卖了25.89亿元。
粤港澳大湾区的建设，深圳东进战略的实施，令惠州区位优势显现，成为了产业聚集与地产开发的重要区域。又因其地理位置靠近深圳，也成为了深圳市场外溢受益城市。
惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另外有3个县。过去，由于生活配套缺失，城市等级概念和落差的存在，在惠州置业的深圳人并不愿在此居住，导致“深圳的后花园”成了一个虚名。在资金集体看空惠州下，使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境；有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主，甚至出现烂尾。它曾连续几年被称为“鬼城”。
交易最为活跃的城市
星河丹堤新开盘的项目有5栋，面积在89~110平方米，毛坯交楼均价1.4万元/平方米。
该项目销售员表示：“因为项目整体面积非常大，一半在惠阳，一半在大亚湾。大亚湾限价较为严格，不能超过1.45万元/平方米，此次开盘的为大亚湾部分，价格是非常实惠的。”
据该项目销售计算的一套89平方米的四房来看，总价为125.9万元，首付为37.9万元。110平方米的四房总价为151万元，首付为45.6万元。深圳中原研究中心数据显示，深圳同一周开盘的项目，位于龙岗区的远洋新天地，备案价为4.1万元/平方米；位于宝安区的华苑，备案价为4.9万元/平方米。
在中国房地产报记者和销售员交谈的十分钟内，身边已经有3位深圳买家付了首付。“星河丹堤有7成买家为深圳客，大部分都是投资为主，少部分为自住。”
一位住在深圳市福田区的买家陈先生表示：“选择在惠州买房，就是因为这里便宜，福田区新房价格至少在8万元/平方米，要买一套110平方米的房子，总价都要接近1000万元，这里一套房下来只需要不到五分之一的钱，一方面为了投资，另一方面也是想养老居住。”
这一天同时开盘加推的还有位于大亚湾的碧桂园太东公园上城。据惠州中原数据，碧桂园太东公园上城于今年上半年收入16.77亿元，位列销售金额第三名。
据悉，该项目深圳买家比例超过7成，其中绝大部分为投资。一位在深圳市宝安区居住的黄小姐，手上有150万元现金，但是苦于在宝安区买不到合适的新房，只能转战惠州。“不是我不想在深圳买，宝安中心区已经成为豪宅区，价格都要逼近10万元/平方米，再往边上走的西乡现在也要5万元/平方米。我手上的钱在深圳只能买个洗手间，但是在惠州能全款买房。”
大亚湾房地产业协会提供的数据显示，2015年大亚湾市场九成客户来自深圳，这直接拉升大亚湾均价上涨了12.13%，不少楼盘的单价直接飙升过万，其中龙光城的房价一年上涨了7000多元/平方米。
2016年深圳客已经成为惠州楼市的主宰者，尤其是地理位置靠近的惠湾片区深圳客的比例超过9成。惠州中原数据显示，2016年惠州全市总成交金额达到1453.6亿元，环比翻番。在四区三县成交中，大亚湾以超4万套、462.24亿元的成交金额，摘得区域成交最高的桂冠。
2017年上半年惠州新房住宅成交近6万套，为深圳新房住宅成交的5.6倍。其中大亚湾成交套数为30%，稳居第一位。深圳链家研究中心指出，深圳、东莞两地限购，有一部分需求转至惠州市场，虽然惠州成交有一定回落，但依然处于高位，是深莞惠楼市交易最为活跃的城市。
有惠州项目营销负责人对中国房地产报记者表示：“从去年开始一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜，这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至。另外，由于深圳市场房价此前不断上涨，大量深圳置业者开始被溢出，快速造成市场房源紧张，价格上扬。如今惠州市房管局对价格调控较为严格，毕竟惠州是深圳周边目前唯一不限购只限贷的城市。未来一旦限价放开，惠州房价肯定还会继续上扬。”
基础配套设施逐渐完善
不过，基础设施大大落后于经济的发展，配套不足导致的生活不便，是房地产发展陷入困境的主要原因，也成为此前环大亚湾新区楼市发展最大的硬伤。
尤其是此前整个大亚湾，看不到大型的购物中心、娱乐中心以及医院、学校，一些小型的超市及医疗诊所、村办镇办学校，根本无法满足区域的居住需求，更满足不了来自深圳的业主的消费需求。
大亚湾也在开始改变这一局面。2015年万达集团在大亚湾西区以1.15亿元拿下一宗纯商业用地，万达集团将在此建设万达广场，如今已经开放营业。
事实上，不少开发商也看到了商业配套的缺失，在项目打造中也更为关注这一点。十万人大盘星河丹堤，开发商星河地产本身在深圳也打造了数个成功的购物中心，如福田区的COCO park，一直位列深圳购物中心营业额的前三名。星河地产也在星河丹堤内配备了社区型购物中心星河COCO Garden，汇集品牌超市、零售服饰、餐饮、健身等于一体，以解决十万人大型社区的商业配套问题，现在已经开业。
除此之外，位于大亚湾西区的灿邦新天地，占地43万平方米，包含着15万平方米商业，将建设海洋嘉年华街区、海洋主题艺术雕塑社区和引进游乐设施，预计将在2018年正式营业。
不仅仅是商业，许多买家关心的学校问题，大亚湾也在积极的处理。两年来，该区新建学校和幼儿园6所，扩建、改建学校2所，增加公办义务教育阶段学位5010个，公办学前教育学位1260个，增幅居惠州市各县区第一名。
目前，大亚湾正投入59191万余元，新建澳头第二小学、西区樟浦小学等，扩建西区第一小学、黄鱼涌小学，建成后可增加学位5385个。同一时期，大亚湾区还投入惠民奖补资金2828万元，受惠学生达8176人次。
作为核心区域的大亚湾，正努力成为一个独立的生活居住片区，解决还要依靠惠阳淡水和深圳其他地方的配套的局面，令其更具备功能分区的概念。
深惠“半小时生活圈”形成
深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素，还有交通因素。
随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设，环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。
深圳地铁14号线深圳段将于2017年动工，计划于2022年左右开通；惠州延伸段前期工作已完成，待国家发改委等部门审批后即可动工建设。目前深圳地铁14号线延伸段在惠阳区，共设有白云站、草洋站、惠州南站3个站点，三个站点虽然都在惠阳，但离大亚湾都很近。这也成为了惠阳、大亚湾两地楼盘的卖点。
另外，目前惠州南站到深圳坪山站只要10分钟，到深圳北站只要半小时，深圳福田站为1小时，且列车趟次覆盖早晚上下班时段。从费用来看，惠州南站到深圳坪山站最低票价7元；到深圳北站最低票价20元；到深圳福田站最低票价35元。从趟次频率来看，从惠州南站开往深圳方向每天有近60趟列车，平均20多分钟一趟，趋向“公交化”运营。
官方数据显示，自开通以来，每天乘坐捷运化列车往返深圳—惠州南站的旅客约2000人，惠州南站日均客流量由原来的1.3万人次增至1.5万人次，双休日则超过2万人次。
环大亚湾新区负责人近期对媒体表示，“以交通为先导，我们积极推进临深片区轨道交通对接。除了推进开通厦深铁路深惠汕捷运化运营，新区还配合开展深圳地铁14号线延伸段、深惠城际规划设计等工作。”
“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业，整体占比超过了6成。而大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部，与龙岗坪山接壤，交通方便，像大亚湾一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市了。还拥有丰富的山海资源，加上深惠轨道交通的接轨规划，未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。”
大亚湾区实施高新技术企业培育工程，以“人才链”匹配“产业链”，“产业链”留住“人才链”，大力实施“海纳英才”计划，落实人才引育政策，汇聚高端人才和创新要素
惠湾区域负责人：137-1535-7566 杨经理
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