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为什么大湾区房价长期看涨

2018-05-04 点击 评论

综合来源: CIA 中国指数研究院



城市格局


珠三角携手港澳进入大湾区时代,香港、广州、深圳成三大引擎

 


粤港澳大湾区包括“二区九市”,即香港、澳门特别行政区以及广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州和肇庆。粤港澳湾区总面积5.6万平方公里,占全国面积不足1%,常住人口6700万,占全国5%左右,而2016年GDP总量达到9.3万亿,占全国12.5%,是中国经济最发达的地区之一,其中香港、广州及深圳GDP规模分别为2.2、1.96和1.94万亿,是粤港澳湾区绝对的三大核心和重要引擎。


图:2016年粤港澳湾区各市GDP(亿元)

 

图:2016年粤港澳湾区各市常住人口(万人)

 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


随着“粤港澳大湾区”进入提速阶段,未来香港、澳门与珠三角在产业、交通等方面联系将更加紧密,作为“一带一路”建设的重要空间载体和腹地,我们认为,珠三角携手港澳具备成为世界级经济区域的潜力。



产业分布



香港与广深错位发展,制造业转型升级,迈向智能制造阶段,广佛、深莞惠产业链形成


作为区域三大核心城市,广州、深圳与香港未来产业结构错位发展有助于湾区整体竞争力提升。前面我们提到,广州优势在于贸易与制造业,同时区域交通枢纽地位突出,深圳金融与高新技术产业贡献突出,吸引大量高质人才聚集,而香港则是作为国际金融中心,是内地与国际资本联通的重要通道,三地不存在直接竞争,在产业上分工不同。同时,香港与珠三角地区的融合,也为内陆城市的创新发展与制度完善提供了参考借鉴。


图:广东省重大工业发展布局图

 资料来源:广东省“十三五”规划纲要



珠江西岸先进装备制造产业带


以珠海、佛山为龙头,建设珠江西岸先进装备制造产业带,重点打造智能制造、新能源汽车、高性能船舶与海洋工程装备、轨道交通装备、通用航空装备等先进装备制造产业集群。



珠江东岸电子信息产业集群


以广州、深圳为核心,围绕电子信息技术、生物技术等重要领域,进一步拓展芯片设计、装备、模组制造及下游终端和应用开发产业链,在珠江东岸打造一批具有国际竞争力的电子信息产业集群,引领河源、汕尾等地电子信息产业加快发展。

 

分别位于珠江西岸和东岸的佛山、东莞处于粤港澳湾区的第二梯队,是制造业最具代表性的两个城市。


佛山本土制造业发达。2016年佛山GDP达8630亿元,增长8.3%,第二产业占比59.2%,城市发展主要靠工业驱动,同时,民营经济增加值5481亿元,占GDP的63.5%,美的、格兰仕等7家民营企业入围“2016中国民营企业500强”,以“本土经济,民营经济,内生式发展”为特点的佛山模式使城市取得了令人瞩目的成就,同时,佛山制造业也正在向创新驱动突破,2016年完成工业技术改造投资550亿,增长42.4%,总量居全省首位。


东莞则是外来投资模式的代表,2016年东莞GDP达6828亿元,同比增长8.1%,在智能终端产业的带动下,电子信息制造业增长20%左右,华为、OPPO、VIVO手机出货量均进入全球前六、稳居全国前三。


此外,佛山和东莞已经迈过独立发展的阶段,与广州和深圳形成了关联产业链条。佛山与广州优势互补,广州制造业以基础工业和重工业为主,佛山优势则在于轻工业。深莞惠都市圈形成了以电子信息为标志的产业链条,深圳掌握“微笑曲线”的两头,负责技术研发与品牌营销,而东莞成为深圳外溢企业的首选,集中了大量生产制造企业,惠州也在加强与深圳的产业联系,深莞惠三市正在形成电子信息的全产业链布局,都市圈一体化更加密切。


珠中江三市作为珠三角三大都市圈之一,城市间的联系程度远低于另外两个都市圈,尤其是珠海作为都市圈的核心,自身实力与广深相差较远,但港珠澳大桥通车后,珠海将成为国内唯一陆路连通港澳的城市,城市潜力大幅提升。



城际交通格局


密集路网使粤港澳成为城际交通网络最发达的地区,一体化程度领先,广佛同城化进程加快


图:广东城际铁路网“十三五”规划示意图

 资料来源:《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》


城际铁路作为相邻城市间的通勤铁路,大大缩短了城市间的时间距离,也成为城市间往来最便捷的交通工具,世界上大多数成熟的城市群内部都有城际铁路相连。


规划显示,至2020年,城际铁路网将形成覆盖珠三角九市及清远市区的“1小时交通圈”,以广州为核心的“环+放射线”珠三角城际铁路网也将成为国内城际交通网路最密集的地区。


整体来看,珠江西岸的城际密度整体优于东岸地区,围绕广州建成广佛环线使广佛同城化进一步加强,同时广佛肇城际也将使肇庆真正融入广佛肇都市圈。而广清城际的通车也将使清远至广州的时间距离大大缩短,城市群的辐射作用逐渐向周边城市扩散。广佛江珠线使江门与广佛关联性增强,同时到珠海机场也更加便捷,城市潜力得到提升。此外,佛莞和中南虎两条跨江城际的开通也将使珠江两岸城市之间往来更加密切,城市间互动更加频繁。




房地产市场


市场正以都市圈的形式由广深两大核心城市向外扩散


图:2016年主要城市房地产开发投资额及增速

 图:2016年主要城市商品房销售额及增速

 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


区域房地产市场发展成熟,并开始由核心城市向外扩散。从广佛肇都市圈的市场表现可以看出,广州和佛山同步发展迅速,而肇庆显然还未融入都市圈一体化节奏之中。深莞惠都市圈相对更加成熟,东莞和惠州2016年商品房销售额均已接近深圳的一半,其中惠州受到深圳溢出效应更加明显,销售额同比增长76.8%,市场快速扩大。珠中江三市并未出现领头羊,仍处于各自发展的时期,但珠海无论规模还是增速显然更胜一筹。



01

规划政策迎利好

短期楼市遇调控


▌规划政策利好,粤港澳上升为国家战略


从政府政策来看,粤港澳大湾区已上升为国家战略层面,顶层规划设计正在研制中。自17年3月份以来,无论是中央、省级,都已相继出台政策大力促进粤港澳大湾区城市群的发展。同时,各地政府也在积极研制出台一系列政策大力发展湾区经济。


表:粤港澳湾区规划政策

资料来源:中国指数研究院整理


▌房地产政策持续收紧,因城施策


2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变。


在楼市整体调控背景下,粤港澳湾区楼市调控升级,9市除肇庆、江门外其余七城均出台相应调控政策,因城施策特征明显。调控方式上,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化等。


图:粤港澳湾区部分调控政策

资料来源:中国指数研究院整理



03

宏观基本面支撑

粤港澳区域长期潜力看涨


从前文分析可以看出,尽管当前粤港澳一手市场受政策影响成交有所下滑,但房企仍然看好区域未来发展,争相布局,究竟是什么样的特质吸引众多房企抢滩布局?本文尝试从人口、经济、交通等指标进行分析,通过对粤港澳湾区城市群经济、人口、轨道交通、土地供应相关指标进行梳理,或可看出区域未来房地产发展发展潜力。


人口的持续导入是区域房地产持续发展的根本决定因素,区域经济的繁荣程度既通过影响人口导入间接影响区域房地产的发展,又对区域房价形成重要支撑,而交通尤其是轨道交通是城市群发展的重要纽带,是重构城市群内核心城市与周边城市空间距离的重要因素,区域可供开发建设土地面积决定了区域可供应的房产总量,在需求一定时,可供应房产越少,区域房价支撑力越强。


▌粤港澳9市GDP占全国比重达9.1%,是全国经济的重要增长极


2017年,除香港、澳门外,粤港澳9市GDP总额达7.56万亿元,占广东省GDP比重为84.2%,占全国GDP比重为9.1%,粤港澳湾区占全国土地面积不足1%,却创造了全国国内生产总值的13%,是全国经济举足轻重的重要增长极。


分城市看,深圳GDP首次超越广州,达2.24万亿元,广州GDP为2.15万亿元, 首次超过2万亿,佛山、东莞紧随其后,珠海GDP增长率为9.2%,位居湾区城市之首,增长潜力显著。


图:粤港澳湾区2017年GDP表现


▌粤港澳9市常住人口占全国比重为4.3%,人口增速快,吸纳能力强


2017年,除香港、澳门外,粤港澳9市常住人口达到5998万人,占广东省常住人口比重为54.5%,占全国人口比重为4.3%,从增速上看,粤港澳五年常住人口复合增长率为1.4%,高于广东省及全国人口增速。


分城市看,广州常住人口、在校小学生人数均最高,2016年常住人口为1404万人,在校小学生人数为97万人。从常住人口、在校小学生人数五年复合增长率看,深圳最高,达到3.1%和7.5%。惠州、东莞在校小学生人数增长率均超5%,增速显著。


图:粤港澳湾区2016年常住人口、在校小学生人数表现




受当前调控政策影响,粤港澳住宅市场成交有所下滑,但随着粤港澳湾区上升为国家战略,并且经济、人口、轨道交通优势明显、土地供应相对缺乏,我们认为区域未来发展空间可期。


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